Kesilapan Penilai Harta Tanah Paling Bahaya Yang Wajib Anda Tahu Sebelum Terlambat

Sebagai seorang Penilai Hartanah, aku rasa ramai yang nampak kerjaya ini cukup glamor dan penting, kan? Betul, memang ia memegang peranan kritikal dalam menentukan nilai aset yang bernilai tinggi, sama ada untuk pinjaman bank, jual beli, atau pun tujuan cukai.

Tapi, sejujurnya, di sebalik kemegahan itu, ada jurang kesilapan yang kalau kita tak hati-hati, boleh membawa padah yang cukup besar. Aku sendiri pernah saksikan bagaimana satu kesilapan kecil dalam laporan penilaian boleh menggagalkan urus niaga bernilai jutaan Ringgit, atau lebih teruk lagi, menjejaskan reputasi bukan sahaja penilai itu, malah syarikat mereka.

Dengan pasaran hartanah yang semakin dinamik dan penuh cabaran, termasuk isu-isu ekonomi semasa dan perubahan dasar kerajaan, skill dan ketepatan kita perlu sentiasa dipertingkatkan.

Kadang-kadang, kita terlepas pandang perkara-perkara asas yang sepatutnya jadi keutamaan. Jadi, jangan ambil mudah, setiap detail itu penting! Saya akan kongsikan secara terperinci!

Kelekaan dalam Penyelidikan Data Pasaran

Dahulu, masa aku baru mula-mula jadi penilai, aku pernah buat kesilapan besar sebab terlampau bergantung pada data lama. Ingat lagi, ada satu kes di mana aku terpaksa tarik balik laporan penilaian sebab data transaksi yang aku gunakan dah tak relevan dengan keadaan pasaran terkini.

Bukan saja rugi masa, tapi reputasi aku pun tercalar. Aku belajar, penyelidikan data pasaran ni bukan sekadar cari data, tapi kena betul-betul mendalam dan terkini.

Pasaran hartanah Malaysia ni, terutama di Lembah Klang, bergerak pantas. Hari ini harga lain, esok mungkin dah melambung atau menjunam disebabkan faktor-faktor di luar kawalan kita.

Kalau kau tak peka dengan pergerakan ini, kau akan ketinggalan. Aku selalu ingatkan diri, data yang basi tu ibarat ubat yang dah tamat tempoh, bukannya menyembuhkan, malah memudaratkan.

Jadi, setiap kali nak buat penilaian, aku akan pastikan aku ada akses kepada sumber data yang paling mutakhir dan pelbagai. Ini termasuklah data dari agensi kerajaan, pangkalan data swasta, dan juga maklumat tak rasmi dari rakan-rakan ejen hartanah yang berada di lapangan.

1. Mengabaikan Sumber Data Bukan Konvensional

Selama ini, kita mungkin hanya bergantung kepada data transaksi yang direkodkan oleh LHDN atau Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH). Memang itu asasnya, tapi kalau kita nak jadi penilai yang betul-betul tajam, kita tak boleh berhenti di situ.

Aku sendiri dah banyak kali tengok, data-data dari forum hartanah online, grup WhatsApp komuniti, atau pun cerita dari mulut ke mulut dengan pembeli dan penjual, walaupun nampak remeh, kadang-kadang memberikan gambaran yang lebih realistik tentang sentimen pasaran.

Contohnya, ada satu kawasan perumahan baru, data rekod menunjukkan harga masih stabil, tapi bila aku turun padang dan borak dengan ejen, rupanya ramai yang dah mula buat diskaun atau bagi insentif untuk cepatkan jualan.

Itu maklumat berharga yang takkan ada dalam rekod rasmi! Jadi, jangan hanya skrol dalam pangkalan data, keluar dan bergaullah.

2. Tersalah Pilih Perbandingan yang Relevan

Ini satu lagi jurang yang besar. Kadang-kadang, kita terlampau selesa dengan metodologi perbandingan jualan (sales comparison approach) tanpa benar-benar memahami nuansa perbandingan itu sendiri.

Aku pernah tersilap bandingkan hartanah yang terletak di zon komersial dengan hartanah di zon kediaman, semata-mata sebab saiz dan jenis bangunan nampak serupa.

Padahal, potensi nilai dan kegunaan tanah tu berbeza ketara. Ingat, tak semua hartanah yang ‘nampak’ sama tu sesuai dijadikan perbandingan. Kita perlu lihat dari pelbagai sudut: lokasi geografi yang tepat, infrastruktur sekitar, kemudahan awam, jenis pemilikan, status tanah (bebas vs pajakan), dan juga usia serta kondisi fizikal bangunan.

Setiap faktor ini boleh mengubah nilai secara drastik. Aku sarankan, buat senarai semak terperinci untuk setiap hartanah perbandingan, dan tanya diri, “Adakah ini benar-benar epal berbanding epal, atau epal berbanding oren?”

Silap Tafsir Faktor Makro dan Mikro Ekonomi

Sebagai penilai, kita bukan sekadar mengira nilai fizikal sesuatu aset. Kita adalah penterjemah sentimen pasaran dan ramalan masa depan. Aku rasa ramai yang terlepas pandang betapa pentingnya memahami kaitan antara ekonomi negara dengan nilai hartanah.

Aku sendiri pernah tersilap ramal pasaran perumahan di satu kawasan perindustrian sebab aku tak ambil kira perubahan dasar ekonomi kerajaan yang menyebabkan pelabur asing tarik diri.

Kesannya? Permintaan sewa jatuh mendadak dan harga hartanah pun terjejas teruk. Memang, kita bukan ahli ekonomi, tapi pengetahuan asas tentang kadar faedah, inflasi, dasar fiskal, dan pertumbuhan KDNK adalah wajib.

Setiap naik turun di pasaran saham atau perubahan harga komoditi global, semuanya ada impak langsung atau tidak langsung pada pasaran hartanah kita.

1. Terlepas Pandang Impak Kadar Faedah dan Inflasi

Aku masih ingat lagi, pada zaman 2008-2009, bila kadar faedah OPR mula naik, banyak projek hartanah yang sebelum ini nampak cerah tiba-tiba jadi suram.

Pembeli jadi berhati-hati, pinjaman bank makin mahal, dan kuasa beli pun menurun. Kalau kita sebagai penilai tak peka dengan pergerakan ini, laporan kita akan jadi tak realistik.

Sama juga dengan inflasi. Bila kos pembinaan meningkat, nilai pembangunan semula pun akan terjejas. Aku pernah nilai satu projek pembangunan tanah kosong, tapi aku tak ambil kira inflasi kos bahan binaan yang melambung tinggi.

Akibatnya, nilai pembangunan yang aku syorkan tu jadi tak logik bila kos sebenar dah berubah. Kena sentiasa pantau laporan ekonomi dari Bank Negara Malaysia atau Kementerian Kewangan.

Jangan malas membaca, sebab setiap peratusan yang berubah tu ada ceritanya.

2. Mengabaikan Isu Tempatan yang Nampak Kecil

Jangan sesekali pandang remeh isu-isu mikro di peringkat komuniti. Aku pernah terkejut bila tahu nilai hartanah di satu taman perumahan tu merosot sebab ada isu sisa pepejal yang tak terurus atau jenayah kecil yang meningkat.

Ini semua takkan nampak dalam data makro, tapi penduduk setempat akan rasa kesannya. Aku sendiri pernah buat penilaian untuk sebuah hartanah komersial, tapi aku tak perasan yang jalan utama ke premis tu akan ditutup sementara untuk pembinaan MRT Line 3.

Kesannya, aksesibiliti terjejas dan potensi pendapatan sewa merosot. Informasi macam ni selalunya boleh didapati dari berita tempatan, papan kenyataan komuniti, atau berbual dengan penghuni di kawasan tersebut.

Ini membuktikan bahawa sebagai penilai, kita kena jadi detektif komuniti juga, bukan sekadar detektif data.

Cabaran Menguasai Teknik Penilaian Yang Pelbagai

Sebagai penilai, kita sering diajar tentang tiga pendekatan utama: perbandingan jualan, kos, dan pendapatan. Tapi, yang membezakan penilai biasa dengan penilai yang cemerlang adalah kemampuan untuk mengaplikasikan teknik-teknik ini secara bijak, dan yang paling penting, tahu bila untuk guna pendekatan yang mana.

Aku pernah tersilap menggunakan pendekatan kos untuk menilai hartanah perumahan di kawasan padat penduduk, padahal kaedah perbandingan jualan lebih sesuai dan lebih diterima pasaran.

Akibatnya, nilai yang aku berikan tu nampak terlalu tinggi dari realiti pasaran. Bukan semua hartanah sesuai dengan semua teknik. Hartanah industri mungkin lebih sesuai dengan kaedah kos atau pendapatan, manakala hartanah perumahan selalunya dominan dengan kaedah perbandingan.

Kita perlu jadi fleksibel dan sentiasa mengasah kemahiran dalam setiap teknik, tak boleh jadi pakar satu bidang saja.

1. Salah Aplikasi Pendekatan Kos dalam Pasaran Tidak Stabil

Pendekatan kos, yang melibatkan kos penggantian baru tolak susut nilai, nampak mudah. Tapi, aku pernah tersalah guna pendekatan ni dalam pasaran hartanah yang sangat tidak menentu.

Bila kos bahan binaan melambung tinggi atau upah buruh tidak stabil, menganggarkan kos penggantian baru menjadi sangat mencabar dan selalunya akan menghasilkan nilai yang tidak realistik.

Aku ingat lagi, semasa pandemik COVID-19 melanda, kos pembinaan dan bahan mentah naik mendadak, tapi permintaan pasaran mendatar. Kalau aku hanya bergantung pada pendekatan kos, nilai yang aku berikan akan jadi jauh lebih tinggi daripada apa yang pembeli sanggup bayar.

Jadi, penting untuk memahami bila pendekatan kos ini paling relevan – selalunya untuk hartanah yang jarang didagangkan atau hartanah tujuan khas seperti kilang atau hospital, di mana data perbandingan jualan adalah terhad.

2. Terlalu Berpegang pada Satu Teknik Sahaja

Ini satu lagi perangkap yang ramai penilai jatuh. Ada yang terlalu selesa dengan kaedah perbandingan jualan sebab nampak senang dan datanya banyak. Tapi bagaimana kalau kita diminta menilai sebuah kilang lama yang terletak di kawasan terpencil dan tiada data perbandingan yang relevan?

Kalau kita hanya tahu satu teknik, kita akan buntu. Aku pernah dapat projek menilai sebuah kompleks sukan yang sangat spesifik, tiada langsung perbandingan jualan yang munasabah.

Kalaulah aku tak mahir dalam pendekatan pendapatan atau kos, memang aku tak boleh siapkan laporan tu. Kita kena mahir semua teknik, dari penilaian tanah kosong, hartanah pembangunan, sampai ke penilaian jentera dan loji.

Ini bukan sahaja akan tingkatkan kredibiliti kita, tapi juga membuka lebih banyak peluang projek.

Ketepatan Laporan: Lebih Dari Sekadar Angka

Bila kita siapkan laporan penilaian, kita bukan sekadar tulis nombor. Laporan tu adalah cerminan profesionalisme dan kredibiliti kita. Aku pernah lihat laporan yang nampak sempurna dari segi pengiraan, tapi bahasanya bercelaru, fakta tak konsisten, dan maklumat penting tersembunyi di tengah-tengah ayat panjang.

Ini semua akan mengurangkan kepercayaan pembaca, sama ada bank, peguam, atau pelanggan itu sendiri. Aku sendiri pernah dapat teguran pedas dari pihak bank sebab laporan aku ada kesilapan kecil dalam penyebutan alamat, walaupun nilai yang aku berikan tu tepat.

Ini mengajar aku bahawa setiap butiran dalam laporan itu penting, dari ejaan, tatabahasa, susunan maklumat, hinggalah kepada logik penganalisisan. Laporan yang kemas, padat, dan mudah difahami akan meningkatkan persepsi profesionalisme kita.

1. Kesilapan Mudah dalam Data Deskriptif

Ya, aku tahu, nampak macam remeh. Tapi aku pernah melihat laporan yang gagal diterima kerana kesilapan dalam data deskriptif seperti alamat yang salah, keluasan tanah yang tersilap tulis, atau nombor lot yang tidak tepat.

Aku sendiri pernah buat kesilapan menulis ‘lot banglo’ instead of ‘lot semi-D’ dalam satu laporan. Kesannya? Aku terpaksa betulkan dan hantar semula, melengahkan proses dan menjejaskan imej aku.

Ini menunjukkan betapa pentingnya semak dan semak semula setiap maklumat yang dimasukkan. Gunakan senarai semak yang komprehensif, dan kalau boleh, minta rakan sekerja untuk semak silang.

Mata kedua selalunya boleh nampak apa yang mata pertama terlepas pandang. Jangan bergantung sepenuhnya pada sistem automatik, validasi manual tetap diperlukan.

2. Gagal Menyampaikan Justifikasi Penilaian Secara Jelas

Nombor tanpa cerita ibarat badan tanpa jiwa. Nilai yang kita berikan tu mesti ada justifikasi yang kukuh dan mudah difahami oleh orang yang bukan dalam bidang penilaian.

Aku pernah hantar laporan yang mengandungi nilai akhir, tapi justifikasi aku terlalu teknikal dan penuh dengan istilah-istilah yang hanya difahami oleh penilai.

Pihak bank dan pelanggan aku jadi keliru dan terpaksa minta penjelasan tambahan. Aku belajar, kita perlu terjemahkan data-data kompleks menjadi naratif yang ringkas dan padat.

Terangkan bagaimana setiap faktor pasaran, setiap perbandingan, dan setiap analisis yang kita lakukan itu akhirnya membawa kepada nilai akhir. Gunakan bahasa yang mudah, elakkan jargon yang tak perlu, dan pastikan aliran hujah itu logik dan meyakinkan.

Ini adalah seni bercerita dengan angka. Berikut adalah perbandingan ringkas beberapa pendekatan penilaian yang sering digunakan dan konteks penggunaannya:

Pendekatan Penilaian	Penerangan Ringkas	Kesesuaian Penggunaan	Cabaran Utama
Perbandingan Jualan (Sales Comparison)	Menilai hartanah berdasarkan harga jualan hartanah serupa yang baru-baru ini didagangkan di pasaran.	Hartanah kediaman, komersial standard dengan banyak data transaksi.	Kekurangan data perbandingan di kawasan terpencil/pasaran niche; penyesuaian yang tepat.
Pendekatan Kos (Cost Approach)	Menganggarkan kos pembinaan semula/penggantian baru tolak susut nilai fizikal, fungsian, dan ekonomi.	Hartanah baru, hartanah tujuan khas (kilang, hospital), insuran.	Anggaran kos binaan yang tepat; pengiraan susut nilai yang subjektif.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach)	Menukar aliran pendapatan masa hadapan (sewa) kepada nilai kapitalisasi semasa.	Hartanah pelaburan (komersial, peruncitan, perindustrian) yang menjana pendapatan sewa.	Anggaran pendapatan sewa dan kadar kapitalisasi yang tepat; perubahan pasaran sewa.

Komunikasi dan Hubungan Pelanggan: Kunci Kepercayaan

Aku dah lama dalam bidang ni, dan satu perkara yang aku pasti, kemahiran teknikal saja tak cukup. Kau boleh jadi penilai paling cemerlang di Malaysia, tapi kalau kau tak pandai berkomunikasi dengan pelanggan, memang susah nak kekalkan mereka.

Aku sendiri pernah terlepas projek besar sebab aku tak pandai nak jelaskan proses penilaian dengan bahasa yang mudah kepada pelanggan yang bukan dari latar belakang hartanah.

Mereka jadi keliru, hilang kepercayaan, dan akhirnya cari penilai lain. Komunikasi bukan sekadar menjawab soalan, tapi membina hubungan, memahami keperluan mereka, dan menguruskan jangkaan mereka.

Ini termasuklah memberitahu mereka tentang potensi cabaran yang mungkin timbul dan bagaimana kita merancang untuk mengatasinya.

1. Gagal Menguruskan Jangkaan Pelanggan

Ini selalu terjadi. Pelanggan datang dengan harapan mereka sendiri tentang nilai hartanah mereka, selalunya lebih tinggi dari realiti pasaran. Aku pernah tersilap bila aku terus beri anggaran nilai tanpa menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tersebut.

Apabila nilai sebenar dalam laporan lebih rendah dari jangkaan mereka, mereka rasa tertipu dan tidak berpuas hati. Aku belajar, penting untuk berkomunikasi dari awal, terangkan proses penilaian secara ringkas, dan nyatakan bahawa nilai akhir akan berdasarkan analisis pasaran yang objektif.

Kalau boleh, berikan julat anggaran awal dan nyatakan faktor-faktor utama yang akan menentukan nilai tersebut. Kejujuran di awal itu lebih baik daripada kekecewaan di akhir.

2. Kurang Responsif dan Transparensi

Pelanggan mahukan maklumat dan kemas kini. Aku sendiri pernah buat kesilapan tak balas emel atau panggilan pelanggan dengan segera sebab aku sibuk siapkan laporan lain.

Kesannya? Mereka rasa terpinggir dan mula syak wasangka. Transparensi dalam setiap langkah adalah kunci.

Walaupun kita tak boleh dedahkan semua detail penilaian, kita boleh sentiasa kemas kini mereka tentang status kerja, apa yang sedang dilakukan, dan bila mereka boleh jangkakan laporan siap.

Kalau ada kelewatan, beritahu awal dan berikan sebab yang munasabah. Ingat, pelanggan membayar untuk kepakaran kita dan juga untuk ketenangan fikiran.

Memberi mereka maklumat yang mencukupi akan meningkatkan kepercayaan dan kepuasan mereka terhadap perkhidmatan kita.

Kepentingan Pembangunan Profesional Berterusan

Dunia sentiasa berubah, dan begitu juga pasaran hartanah. Kalau kita sebagai penilai tak sentiasa belajar dan pertingkatkan diri, kita akan jadi relevan dalam sekelip mata.

Aku ingat lagi zaman aku baru-baru mula, semua orang pakai kaedah manual. Sekarang? Semuanya digital, ada AI, ada big data.

Kalau aku masih berpegang pada cara lama, memang aku dah ketinggalan kereta api. Pembangunan profesional ni bukan sekadar memenuhi jam CPD yang ditetapkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH), tapi adalah satu keperluan untuk kekal kompeten dan berdaya saing.

Aku sendiri sentiasa meluangkan masa untuk baca jurnal industri, hadiri webinar, dan sertai bengkel untuk mempelajari teknik-teknik baru dan memahami trend pasaran terkini.

Ini adalah pelaburan untuk kerjaya jangka panjang kita.

1. Mengabaikan Trend Teknologi dalam Penilaian

Dulu, penilaian hartanah banyak bergantung pada lawatan fizikal dan pengukuran manual. Sekarang, dengan teknologi dron, pemetaan GIS, dan analisis data raya, proses penilaian jadi lebih efisien dan tepat.

Aku sendiri pernah ragu-ragu nak belajar guna perisian baru, rasa macam leceh. Tapi bila dah cuba, memang berbeza pengalaman bekerja. Teknologi bukan musuh, tapi pembantu kita.

Kalau kita tak mahir guna alat-alat ni, kita akan kalah dengan pesaing yang lebih cekap. Contohnya, menggunakan perisian analisis data untuk kenal pasti corak pasaran atau aplikasi VR/AR untuk lawatan hartanah maya boleh menjimatkan masa dan meningkatkan ketepatan.

Jangan takut dengan teknologi, sebaliknya, peluklah ia.

2. Tidak Melibatkan Diri dalam Komuniti Industri

Aku percaya, salah satu cara terbaik untuk belajar adalah melalui perkongsian pengalaman dengan rakan-rakan seprofesyen. Aku pernah terlepas peluang besar untuk dapatkan insight tentang pasaran dari rakan penilai sebab aku tak aktif dalam persatuan industri.

Kita mungkin rasa kita dah cukup pandai, tapi setiap orang ada pengalaman unik mereka. Sertai persatuan seperti The Institution of Surveyors, Malaysia (ISM) atau Malaysian Institute of Property and Facilities Managers (MIPFM), hadiri seminar, dan jangan malu untuk bertanya.

Melalui komuniti ini, kita bukan sahaja dapat ilmu baru, tapi juga membina rangkaian profesional yang penting untuk rujukan dan kolaborasi di masa hadapan.

Kadang-kadang, satu perkongsian ringkas dari kawan boleh menjimatkan masa dan usaha yang banyak.

Mengakhiri Bicara

Mengakhiri bicara, aku harap perkongsian ini dapat membuka mata kita semua tentang betapa kritikalnya setiap aspek dalam penilaian hartanah. Bukan sekadar tentang angka di atas kertas, tetapi juga tentang kepercayaan dan reputasi yang kita bina.

Ingatlah, setiap kesilapan boleh membawa impak besar, jadi ketelitian dan pembelajaran berterusan adalah kunci utama kejayaan kita. Jadilah penilai yang bukan sahaja mahir teknikal, tetapi juga bijak dalam berinteraksi dan peka dengan persekitaran.

Semoga kita semua terus maju dalam kerjaya yang mencabar namun amat bermanfaat ini!

Informasi Berguna Yang Perlu Diketahui

1.

Penyelidikan Data: Sentiasa gunakan data pasaran terkini dan pelbagai sumber, termasuk maklumat tak rasmi dari lapangan, untuk mendapatkan gambaran sebenar sentimen pasaran.

2.

Pemahaman Ekonomi: Fahami impak kadar faedah, inflasi, dan isu mikro tempatan pada nilai hartanah, kerana ini mempengaruhi kuasa beli dan sentimen pelabur secara langsung.

3.

Teknik Penilaian: Kuasai pelbagai pendekatan (perbandingan, kos, pendapatan) dan tahu bila untuk mengaplikasikannya dengan tepat berdasarkan jenis dan tujuan hartanah yang dinilai.

4.

Ketepatan Laporan: Pastikan laporan bukan sahaja tepat dari segi pengiraan, tetapi juga jelas, mudah difahami, bebas kesilapan deskriptif, dan mempunyai justifikasi yang kukuh.

5.

Komunikasi Pelanggan: Uruskan jangkaan pelanggan dengan transparensi dari awal, sentiasa responsif, dan berikan kemas kini berkala untuk membina kepercayaan dan kepuasan.

Rumusan Penting

Ketepatan dalam penilaian hartanah melangkaui angka semata, merangkumi penyelidikan data mendalam dari pelbagai sumber, pemahaman ekonomi mikro dan makro, penguasaan pelbagai teknik penilaian yang relevan, serta komunikasi berkesan dengan pelanggan.

Pembangunan profesional berterusan dan adaptasi terhadap teknologi adalah wajib untuk kekal relevan dan berdaya saing dalam industri yang dinamik ini.